Thắng nhiều nhưng thua đau ở "trận cuối"
Dù là một nhà đầu tư không chuyên, anh Trần Văn Nam (ở Hà Nội) đã nhiều lần thắng lớn trong các cuộc đầu tư đất nền ven đô Hà Nội. Và cũng chính sự không chuyên nghiệp trong đầu tư, khiến toàn bộ tiền anh có được lại bị "chôn" vào đất, rơi vào thế "bỏ không được, giữ không xong".
Kể lại quá trình đầu tư của mình, anh Nam cho biết, năm 2020-2021, thị trường đất nền ven đô "sốt giá". Người mua, người bán rất sôi động. Thời điểm đó, anh có 2 tỷ đồng, nhưng sau 4 vụ "mua vào - bán ra" trong thời gian ngắn, anh đã có số tiền lên tới 3 tỷ đồng.
"Mỗi thương vụ mua vào bán ra, tôi lãi khoảng 200-300 triệu đồng. Tổng số tiền tôi kiếm được từ đầu tư đất nền ven đô đã lên tới hơn 1 tỷ đồng. Đây thực sự là số tiền lớn và kiếm dễ dàng hơn so với số vốn mà tôi tích cóp từ công việc văn phòng của mình, đặc biệt trong giai đoạn dịch Covid-19 bùng phát", anh Nam chia sẻ.
Anh Nam học hỏi đầu tư chủ yếu từ những người bạn. Với mỗi thương vụ, anh lại rút ra một bài học cho bản thân. Tuy nhiên, anh thừa nhận, hiện tại anh đang phải trả giá đắt cho việc đầu tư không chuyên của mình. Việc thiếu thông tin, đầu tư theo đám đông đã khiến toàn bộ số vốn từ vay mượn, tiền tiết kiệm đang bị "chôn" vào đất trong nhiều tháng qua.
"Khi lãi được hơn 1 tỷ đồng, tôi lại không trả nợ khoản tiền vay từ người nhà mà mang tất cả vào mua một lô đất nền khác. Tuy nhiên, khi thị trường đột ngột trầm lắng, tôi bán cũng không được, để cũng không xong", anh Nam chia sẻ.
Cũng theo anh Nam, thời điểm anh mua lô đất cuối là vào đầu năm 2022 với giá đang ở đỉnh của thị trường. Hiện giờ, anh chấp nhận giảm 200-300 triệu đồng để bán lô đất trên nhưng vẫn không có người mua.
"Trong trường hợp xấu nhất, nợ đến hạn phải trả cuối năm nay, giá nào tôi cũng phải bán lô đất trên. Bài toán đầu tư của tôi đã thất bại vì tính chủ quan sau nhiều lần thắng", anh Nam ngậm ngùi.
Thị trường đất nền ven đô Hà Nội có nhiều tính đầu cơ trầm lắng sau thời gian "sốt giá" (Ảnh: Hà Phong).
Thực tế, trường hợp tương tự như của anh Nam cũng khá nhiều. Bởi thị trường bất động sản thời gian qua đã có nhiều biến động, chuyển trạng thái từ "sốt nóng" sang "trầm lắng". Không ít nhà đầu tư đang phải "chôn" tiền vào bất động sản, khiến dòng tiền để đầu tư các lĩnh vực khác gần như không còn.
"Nhiều nhà đầu tư thiếu kinh nghiệm đã bị mắc kẹt do tính đầu cơ, lướt sóng khi thị trường mất thanh khoản. Khi bị áp lực trả nợ vay, buộc nhà đầu tư phải giảm giá bán, bán cắt lỗ", anh Trần Minh Khanh - một nhà đầu tư bất động sản ở Hà Nội chia sẻ.
Cũng theo anh Khanh, ở thời điểm hiện tại, việc "lướt sóng" không còn phù hợp. Nhà đầu tư muốn tham gia ở giai đoạn này đều phải tính kế hoạch dài hạn như: Đất nền phải xây được nhà xưởng, nhà trọ cho thuê…
Vay dưới 35% để đảm bảo an toàn
Trao đổi với Dân trí, chuyên gia bất động sản Đỗ Quý Duy cho biết, thách thức của nhà đầu tư không chuyên trong bối cảnh hiện tại là cấu trúc vốn và cấu trúc vay.
Đầu tiên, nhà đầu tư khi cấu trúc vốn cần điều chỉnh giỏ tài sản. Trong giỏ tài sản này là sự hòa trộn giữa các giỏ tài sản về mặt địa tô giá đất và các tài sản mang lại dòng tiền, hỗ trợ việc luân chuyển tài sản cũng như thanh khoản hàng hóa.
Điểm thứ hai là về cấu trúc vay. Hiện tại, với những thị trường cũ thì cấu trúc vay của nhà đầu tư có thể là vay 50-70% giá trị tài sản bất động sản. Tuy nhiên, với tình hình biến động hiện nay, cấu trúc vay của nhà đầu tư có lẽ ở mức dưới 35% để đảm bảo sự an toàn bền vững trong tương lai.
Thời gian qua, giá căn hộ chung cư ở Hà Nội liên tục tăng cao (Ảnh minh họa: Hà Phong).
Đưa ra lời khuyên cho nhà đầu tư khi tham gia thị trường bất động sản thời điểm hiện tại, vị chuyên gia này cho rằng trong giai đoạn ngắn hạn, nhà đầu tư không chuyên hoặc bán chuyên có thể sử dụng nguồn vốn của mình đầu tư các sản phẩm có nhu cầu thực tế. Đơn cử như mua đi bán lại các chung cư có vị trí tốt, giá tốt hoặc những sản phẩm nhà mặt phố, nhà liền kề trong nội đô.
Còn đối với những sản phẩm bất động sản vùng ven, nhà đầu tư phải có dòng tiền. Sản phẩm có thể khai thác được ngay trong ngắn hạn từ 3-6 tháng và có giá vốn hợp lý, chưa bị tăng ảo trong giai đoạn vừa rồi.
Tác giả: Hà Phong
