“Việc thị trường văn phòng hạng A và hạng B tại TP.HCM sẽ bị bỏ trống đến 25% là điều chưa từng xảy ra trước đây. Các chủ toà nhà nên chuẩn bị tinh thần khi thị trường văn phòng chuyển mình”, ông Leo Nguyễn, Giám đốc Bộ phận Chiến lược và giải pháp cho khách thuê của Knight Frank Việt Nam, chia sẻ.
Nhận định trên xuất phát từ báo cáo gần đây của Knight Frank Việt Nam cho biết tỷ lệ trống văn phòng hạng A tại TP.HCM trong quý I/2024 sẽ cao gấp 5 lần so với thời điểm hiện tại. Không chỉ vậy, tỷ lệ trống đối với văn phòng hạng B vào năm 2025 cũng sẽ đạt mức cao nhất trên thị trường trong hơn một thập kỷ.
Cung vượt cầu đẩy tỷ lệ trống lên mức 25%
Chị Tạ Quỳnh Trang (26 tuổi, nhân viên thiết kế đồ họa tại TP.HCM) cho biết công ty thời trang nơi chị làm việc đang rục rịch lên kế hoạch chuyển văn phòng.
“Hiện công ty đang thuê văn phòng ở quận Tân Phú. Nhưng sau Tết Nguyên đán, hoạt động kinh doanh không đạt như kỳ vọng khiến lãnh đạo phải cắt giảm nhân sự. Không chỉ vậy, công ty sắp tới cũng sẽ thu nhỏ quy mô hoạt động nhằm tối ưu hóa chi phí vận hành”, chị Trang chia sẻ với Zing.
Trong tương lai, chị cho hay công ty sẽ gộp chung bộ phận văn phòng và kho hàng vào cùng một địa điểm. Bên cạnh đó, diện tích mặt bằng đi thuê dự kiến cũng thu nhỏ hơn trước.
 |
| Giá thuê văn phòng hạng A dự kiến còn khoảng 47,5 USD/m2/tháng vào năm 2025. Ảnh: Quỳnh Danh. |
Theo chị Trang, một số công ty khác trong ngành thời trang cũng đã phải “cân đo” lại chi phí thuê văn phòng khi kết quả kinh doanh không thuận lợi trong các tháng đầu năm.
Nhận định về thị trường văn phòng TP.HCM, bà Thanh Phạm, Trưởng bộ phận Nghiên cứu và tư vấn của CBRE Việt Nam cũng dự đoán nguồn cầu sẽ trầm lắng trong 6 tháng đầu năm do doanh thu của các doanh nghiệp bị ảnh hưởng bởi nền kinh tế.
Đơn vị này cho rằng đa số khách thuê sẽ có xu hướng tạm hoãn lại các quyết định thuê mới hoặc mở rộng mặt bằng. Thay vào đó, họ sẽ tiến hành ký gia hạn hợp đồng thuê ngắn hạn.
Dù vậy, thị trường dự kiến vẫn bổ sung lượng lớn diện tích văn phòng cho thuê trong tương lai gần. Knight Frank thống kê có hơn 130.000 m2 diện tích văn phòng của các dự án sắp đi vào hoạt động trong vòng 12 tháng tới.
Tình trạng dư thừa nguồn cung này chưa từng diễn ra tại TP.HCM kể từ năm 2011.
Ông Leo Nguyễn, Giám đốc Bộ phận Chiến lược và giải pháp cho khách thuê của Knight Frank Việt Nam
Điều này sẽ góp phần khiến tỷ lệ trống đối với văn phòng hạng A lên đến 25% vào quý I/2024, tăng gần gấp 5 lần so với mức 4,9% của cùng kỳ năm 2023.
"Tình trạng dư thừa nguồn cung này chưa từng diễn ra tại TP.HCM kể từ năm 2011", ông Leo Nguyễn nhận xét và khuyên các chủ toà nhà nên chuẩn bị tinh thần khi thị trường văn phòng chuyển mình theo hướng ưu ái cho khách thuê.
Đối với thị trường văn phòng hạng B, hiện tỷ lệ trống khoảng 12,3%, tăng 4,4 điểm phần trăm kể từ quý IV/2022. Đây là hệ quả của việc khách thuê thu hẹp diện tích sàn kinh doanh, trả mặt bằng hoặc chuyển sang thuê các tòa nhà của riêng họ.
Phân khúc này sẽ đón nhận thêm 295.053 m2 diện tích sàn vào năm 2025. Do đó đó, tỷ lệ trống sẽ tăng gần gấp đôi, lên đến 23%. Các chuyên gia của Knight Frank dự báo tỷ lệ trống sẽ duy trì ở mức trên 10% trong vòng 12-24 tháng tới.
Tương lai của thị trường
“Nửa năm trước, chúng tôi đã dự báo cán cân thị trường văn phòng sẽ nghiêng sang hướng ưu ái khách thuê và giờ điều đó đang diễn ra. Đây là thời điểm lý tưởng để khách thuê thảo luận với đơn vị tư vấn về thời hạn cũng như giá thuê văn phòng trong tương lai”, ông Leo Nguyễn bình luận.
Theo ông, giá thuê văn phòng hạng A ở TP.HCM sẽ giảm 17,4% trong vòng 3 năm tới. Hiện giá thuê trung bình phân khúc này là 57,78 USD/m2/tháng. Vào cuối năm 2025, mức giá dự kiến còn khoảng 47,5 USD/m2/tháng.
Còn ở phân khúc hạng B, giá thuê sẽ giảm 24,3% trong vòng 27 tháng tới. Mức giá thuê trung bình 33,69 USD/m2/tháng của thời điểm hiện tại sẽ giảm còn 25,50 USD/m2/tháng vào năm 2025.
"Chúng ta sẽ chứng kiến sự chuyển biến lớn trong nguồn cung văn phòng hạng A ở khu vực trung tâm, TP Thủ Đức và khu Nam TP.HCM. Đáng chú ý là nguồn cung mới gần 100.000 m2 với giá chào thuê rất cạnh tranh tại khu vực trung tâm và TP Thủ Đức”, ông nhìn nhận.
 |
| Các doanh nghiệp sẽ tạm hoãn lại các quyết định thuê mới hoặc mở rộng mặt bằng. Ảnh: Toong. |
Thực tế tại CBRE, gần 50% yêu cầu tìm thuê văn phòng trong năm 2022 hướng đến các khu vực vùng ven TP.HCM. Lợi điểm của những địa bàn này là cự ly gần trung tâm và giá thuê cạnh tranh.
Đồng thời, hãng đánh giá cao tiềm năng của khu Đông dù nơi này chỉ chiếm 6% tổng số yêu cầu thuê. Bởi nơi đây sở hữu nhiều nguồn cung sắp đi vào hoạt động, các chuyên gia cho rằng khách thuê sẽ ngày càng quan tâm nhiều hơn đến khu vực này trong tương lai gần.
Nhìn về xu hướng tìm thuê văn phòng trong năm nay, các chuyên gia nhấn mạnh những mặt bằng chất lượng cao sẽ chiếm ưu thế. CBRE cho biết thị trường sẽ có thêm hơn 200.000 m2 sàn với hai dự án hạng A duy nhất tại Thủ Thiêm (TP Thủ Đức) và một dự án có chứng chỉ WELL đầu tiên tại TP.HCM.
“Đối với chủ đầu tư, việc lên chiến lược phát triển bền vững và có một kế hoạch cụ thể để đạt được các chứng chỉ phù hợp gần như đóng vai trò tiên quyết trong việc thu hút các khách thuê lớn, có tên tuổi. Nhu cầu thuê mặt bằng xanh, tòa nhà xanh sẽ ngày càng tăng rõ rệt trong thời gian tới”, bà Thanh Phạm nhận định.
Đồng thời, trong điều kiện kinh tế còn nhiều biến động, bà cũng cho rằng văn phòng cho thuê linh hoạt sẽ là sự lựa chọn an toàn.
Năm 2023, kinh tế thế giới được dự báo còn nhiều biến động và chưa thể phục hồi nhanh. Nhiều nền kinh tế lớn vẫn phải đối mặt với các rủi ro như GDP tăng trưởng chậm, lạm phát, thất nghiệp, nợ xấu... Mời độc giả của Zing đón đọc Tủ sách kinh tế 2023 để nắm bắt những kiến thức, thông tin kinh tế mới trong năm 2023.
